Einzelfragen zur Bauvoranfrage

Im Rahmen der Bauvoranfrage haben wir die Stadtverwaltung um Klärung folgender Fragen gebeten:

1. Ist das geplante Nutzungskonzept „Haus der Stille“ mit den Nutzungsbausteinen Freiräume, Café, Ausstellung, Stipendien und Garten der Stille genehmigungsfähig? Insbesondere auch bzgl. des Denkmal- und Landschaftsschutzes sowie der Friedhofsnähe?
   • Sind die Eingriffe an/in den Gebäuden wie in den Plänen dargestellt und im Maßnahmenkonzept beschrieben, insbesondere unter dem Aspekt des Denkmalschutzes, genehmigungsfähig?
   • Sind die Eingriffe in den Garten wie in den Plänen dargestellt und im Maßnahmenkonzept beschrieben, insbesondere unter dem Aspekt des Landschaftsschutzes, genehmigungsfähig?
   • Werden die Auflagen zu Barrierefreiheit und Brandschutz wie in den Plänen dargestellt für die angedachten Nutzungen ausreichend erfüllt?
2. Welche Maßnahmen sind aus Sicht der Verwaltung zu ergreifen, um die Erschließung der Liegenschaft (z.B. Strom, Wasser, Abwasser, Zufahrt, Parkplätze) sicherzustellen? Werden die von der Initiative vorgelegten Planungen zu Mobilität, die Stellplätzen und Entwässerung als zielführend bzw. umsetzbar erachtet?
   • Sind die angegebenen Stellplätze (KFZ und Fahrrad) in ausreichender Anzahl für die vorgesehene Nutzung eingeplant? Können die Fahrradstellplätze auf der dafür vorgesehenen Fläche des Grundstücks nachgewiesen werden?
   • Ist das Entwässerungskonzept wie in den Plänen und im schriftlichen Teil beschrieben genehmigungsfähig?
3. Welche vertraglichen Vereinbarungen müssen über die Liegenschaft hinaus zwischen Stadt und Initiative getroffen werden, um die Nutzung zu sichern? In welcher Form (z.B. Baulast, Dienstbarkeit) sollten diese getroffen werden? Welche Kosten sind damit verbunden?
4. Wie kann aus Sicht der Verwaltung sichergestellt werden, dass die Nutzung der Liegenschaft nicht durch Emissionen des Abluftturms des Heslacher Tunnels beeinträchtigt wird und von der Nähe zu dem Bauwerk keinerlei gesundheitliche Risiken für Nutzer der Liegenschaft ausgehen?
5. (Detailfragen zum Antragsformular ‚Lageplan – schriftlicher Teil‘)

Altlasten

Wir haben für die Bauvoranfrage eine Auskunft aus dem Altlastenkataster angefragt und erhalten. Die Flächen sind im Informationssystem Altlasten Stuttgart als entsorgungsrelevante Flächen (B-Fläche) grün markiert. Dies sind Flächen, bei denen keine Gefährdung mehr besteht und deren Bodenmaterial nur als entsorgungsrelevant eingestuft ist (d.h. bei Aushub sind Mehrkosten bei der Entsorgung nicht auszuschließen). Die Eintragung ins Altlastenkataster ergibt sich durch die frühere Schießplatznutzung.

• ISAS Lageplan
  
• ISAS Flächenpass

Baulasten und Grundbuch

Für die Bauvoranfrage haben wir eine Auskunft zu Baulasten und einen Grundbuchauszug angefragt und erhalten.

• Bestätigung Baulastenverzeichnis
• Grundbuchauszug
• Grundbuch Veränderungsnachweis

 

Stellplatznachweis

Für die angedachten Nutzungen im Raum für Stille (Café, Freiräume, Garten der Stille, Ausstellung, Stipendien) müssen baurechtlich Parkplätze nachgewiesen werden. Diese können allerdings weder auf dem Grundstück selbst (Landschaftsschutzgebiet und Denkmalsschutz) noch im direkten Umfeld (Forst) nachgewiesen werden. Im Rahmen der Bauvoranfrage haben wir gemeinsam mit dem Garten-, Friedhofs- und Forstamt eine Lösung entwickelt, die Stellplätze durch Nutzung von Parkplätzen entlang der Straße Auf der Dornhalde nachzuweisen. Über Berechnungen, die auf Friedhofsfläche, Bestuhlungsplanung und  Landesbauordnung / Stellplatzverordnung basieren, ergibt sich dort ein Überschuss an Parkplätzen, die nicht an den Friedhof oder an den Forstbereich gebunden sind. Diese könnten über eine Baulast oder eine Dienstbarkeit dem „Raum für Stille“ zugeordnet werden. Die Fahrradstellplätze weisen wir direkt auf dem Grundstück selbst nach. Die Berechnungen sind in den angehängten Plänen und Dokumenten dargestellt.

• Stellplatzberechnung
• Freiflächengestaltungsplan mit Lageplan (mit PKW- und Fahrradstellplätzen)
• GSH Entwurfsplanung Bestuhlung EG (Variante 1)
• GSH Entwurfsplanung Bestuhlung EG (Variante 2)
• VwV Stellplaetze 1996

Flächenberechnung

Zur Wertermittlung der Gebäude hat Strebewerk Grundflächen und Rauminhalte nach DIN 277 errechnet und damit auch Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) ermittelt.

• Flächenberechnung Garnisonsschützenhaus
• Flächenberechnung Wohnhaus
• Flächenberechnung Geräteschuppen
• Flurnummer 1311-41 (GRZ + GFZ)

 

Emissionsmessung

Das Garnisonsschützenhaus liegt in unmittelbarer Nähe zum Abluftturm des Heslacher Tunnels. Daher haben wir die Stadt Stuttgart im Rahmen der Bauvoranfrage darum gebeten,

• kurzfristig eine aktuelle Messreihe im Umfeld des Garnisonsschützenhauses durchzuführen,
• uns die Ergebnisse der Emissionsmessungen auch in absoluten Zahlen mitzuteilen,
• von Seiten der Stadt zu bestätigen, dass die Nähe zum Abluftturm des Heslacher Tunnels keine lufthygienischen Auswirkungen auf die Nutzung der Gebäude und des Grundstücks Auf der Dornhalde 1+1a, 70597 Stuttgart hat.

Im Vorfeld haben wir vom Tiefbauamt folgende Auskunft erhalten:

„Im Rahmen von Messungen zur Beurteilung der lufthygienischen Situation mit Messpunkten im Umfeld des Garnisonsschützenhaus und des Abluftbauwerks wurden sowohl im Jahre 89/90 – als auch 1998 – die Grenzwerte an allen Messpunkten eingehalten. Im Vergleich zur Messreihe aus dem Jahr 89/90 ist anhand der Messergebnisse von 1998 eine positive Entwicklung erkennbar. Diese Entwicklung steht im Zusammenhang mit den verbesserten Abgaswerten der Fahrzeuge. Die Belastungssituation entspricht der Innenstadtsituation und ist messtechnisch nicht mehr nachweisbar.“

„Die Abluftanlage wird automatisch, abhängig von den Kriterien Sichttrübung durch Partikel und Kohlenmonoxid im Tunnel, gesteuert. Eine der Einflussgrößen auf die vorgenannten Kriterien ist das Verkehrsaufkommen. Die Anlage ist mehrmals für insgesamt ca. 4-6 Stunden am Tag in Betrieb, eine Aussage über feste Betriebszeiten ist deshalb nicht möglich. Die Abgase der Fahrzeuge im Tunnel werden bereits mit der Tunnelluft ca. um den Faktor 1000 verdünnt. Die Abluft aus dem Kamin ist damit gegenüber der Grundbelastung nicht mehr messtechnisch nachweisbar. Eine Filterung der Tunnelabluft wäre theoretisch nur mit einem hohen energetischen Aufwand möglich. Eine effektivere Verbesserung wird durch die stetig zunehmenden Forderungen der EU-Abgasnormen erzielt, durch die eine Schadstoffreduzierung direkt am Fahrzeug erfolgt.“

Entwässerungskonzept

Mit einem Entwässerungskonzept haben wir im Rahmen der Bauvoranfrage die Entwässerung der Gebäude und der Hofflächen dargestellt. Es soll eine neue Trennkanalisation für Schmutz- und Regenwasser geschaffen werden.

Wo es möglich ist, wird das anfallende Regenwasser mit einem freien Auslauf aus dem Regenfallrohr ins Gelände geleitet und über die belebte Bodenzone in den Untergrund versickern. Alle anderen Regenfallrohre werden in die bestehende Zisterne eingeleitet. Die Zisterne erhält einen Überlauf in den angrenzenden Teich. Aus dem Teich kann das Regenwasser gegebenenfalls, aufgrund der Topographie, breitflächig in die angrenzenden Wiesenflächen überlaufen und versickern. Alle derzeit vorhandenen Entwässerungsleitungen werden im Zuge der Neugestaltung erneuert, sodass zukünftig nur noch häusliches Schmutzwasser in den Grundleitungen
gesammelt und in die öffentliche Kanalisation eingeleitet wird.

Mit der Neugestaltung wird zum einen die öffentliche Kanalisation und Kläranlage
entlastet und zum anderen das anfallende Regenwasser am Ort des Niederschlages
wieder dem Grundwasser zugeführt und somit der Wasserkreislauf optimiert.

Das Entwässerungskonzept wurde erstellt von Ingenieurbüro Wolfgang Bürkle mit fachlicher Unterstützung von Koeber Landschaftsarchitektur und Strebewerk.

• Entwässerungsgesuch
• Anlage 1: Entwässerungsplan und Leitungsplan
• Anlage 2-3: Berechnungen

Mobilitätskonzept

Mit einem Mobilitätskonzept haben wir die aktuelle Erreichbarkeit des Garnisonsschützenhauses mit verschiedenen Verkehrsmitteln analysiert und Handlungsoptionen für eine Verbesserung der Situation ausgearbeitet. Die Überprüfung des Nutzungskonzepts auf verkehrliche Verträglichkeit und die Ermittlung von Synergieeffekten sind weitere Aspekte, die durch die Ausarbeitung erreicht werden. Dies ist insbesondere aufgrund der Lage des Garnisonsschützenhauses in einem Landschaftsschutzgebiet von Bedeutung. Das Mobilitätskonzept ist ein Teil der Bauvoranfrage und wurde von Frieder Hartung I Urbane Projekte & Konzeptionen erarbeitet.

• Mobilitaetskonzept (PDF)

Gesetzlicher Rahmen

Die baurechtliche Situation am Garnisonsschützenhaus ist komplex. Im Rahmen der Bauvoranfrage haben wir Lösungsansätze für folgende genehmigungsrechtliche Probleme entwickelt.

• Mit Aufgabe des Schießplatzes wurde auch die ursprünglich baurechtlich genehmigte Nutzung aufgegeben und ist somit erloschen.
• Das Garnisonsschützenhaus befindet ist im Landschaftsschutzgebiet Waldfriedhof-Dornhalde. Eine zukünftige Nutzung sollte in Übereinstimmung mit den Zielen des Landschaftsschutzgebiets stehen. Dies betrifft insbesondere die Nutzung des Außenbereichs (Garten) sowie besucherintensive Nutzungen.
• Das Garnisonsschützenhaus und das Nebengebäude stehen unter Denkmalschutz nach §2 Denkmalschutzgesetz Baden-Württemberg. Es handelt sich um ein Kulturdenkmal, an dessen Erhaltung aus wissenschaftlichen, künstlerischen oder heimatgeschichtlichen Gründen ein öffentliches Interesse besteht. Der Denkmalschutz sollte bei einer Umnutzung berücksichtigt werden.
• Planungsrechtlich befindet sich das Garnisonsschützenhaus im Außenbereich nach §35 BauGB. Unter den Außenbereich fallen alle Grundstücke, die nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegen und die auch nicht zu einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil gehören. Das Garnisonsschützenhaus ist ein erhaltenswertes, das Bild der Kulturlandschaft prägendes Gebäude (Kulturdenkmal). Daher wäre eine Nutzungsänderung danach zu beurteilen, ob das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung der Gebäude und der Erhaltung des Gestaltwerts dient (§35 (4) 4. BauGB). Laut aktuellem Flächennutzungsplan der Stadt Stuttgart liegt das Grundstück, auf dem das Garnisonsschützenhaus und die Nebengebäude stehen, im Bereich Grünfläche (hellgrün). In dem Plan bildet es mit dem Dornhaldenfriedhof eine Einheit.
• Die Landesbauordnung definiert Mindestabstandsflächen von Gebäuden und Wald von 30 Metern. Beim Garnisonsschützenhaus und den Nebengebäuden werden diese (weit) unterschritten.
• Das Grundstück ist im Bodenschutz- und Altlastenkataster (ISAS Nr. 2276) der Stadt Stuttgart aufgrund der früheren Nutzung als Schießplatz Dornhalde als „grüne Fläche“ kartiert. Dies sind Flächen aus dem Altlastenkataster, bei denen keine Gefährdung besteht, deren Bodenmaterial aber als entsorgungsrelevant eingestuft ist, d.h. bei Aushub sind Mehrkosten bei der Entsorgung nicht auszuschließen. (ISAS Lageplan, ISAS Flächenpass)