Initiative: Projektstatus und Fristverlängerung (15.06.16)

Hier finden Sie unser Schreiben an die Mitglieder des Ausschusses für Wirtschaft und Wohnen bzw. an das Amt für Liegenschaften und Wohnen vom 15. Juni 2016. In diesem stellen wir den Projektstatus aus unserer Sicht dar und erläutern die Gründe für eine Fristverlängerung bis Ende 2016:

Sehr geehrte Damen und Herren,
sehr geehrte Mitglieder des Ausschusses für Wirtschaft und Wohnen,

die Landeshauptstadt Stuttgart hat mit Schreiben vom 19. Oktober 2015 die Option auf ein Erbbaurecht an den Gebäuden Auf der Dornhalde 1 und Auf der Dornhalde 1a bis zum 15. Juni 2016 verlängert. Bis zum Ablauf der Frist hat das Amt für Liegenschaften und Wohnen folgende Aufgaben kommuniziert:

  1. Bestehen der rechtsfähigen Genossenschaft
  2. Finanzierungsbestätigung eines inländischen Geldinstituts für die Umbaukosten und die Erwerbskosten der Gebäude
  3. Einverständnis mit dem Kauf- bzw. Erbbaurechtsvertrag

Uns war es leider aufgrund großer Verzögerungen auf Seiten der Landeshauptstadt Stuttgart nicht möglich die Bearbeitung der Aufgaben überhaupt zu beginnen. Daher gilt zu den obigen Punkten folgender Sachstand:

  • Eine rechtsfähige Genossenschaft besteht nicht, es gelten weiterhin die bereits Ende Juli 2015 eingereichten Stellungnahmen zum Ablauf einer Genossenschaftsgründung vom Genossenschaftsverband Baden-Württemberg und Predeschly Rechtsanwälte sowie der geprüfte Entwurf der Genossenschaftssatzung.
  • Die Finanzierung ist bisher von keinem Geldinstitut bestätigt, es gilt weiterhin die bereits Ende Juli 2015 eingereichte unverbindliche Kreditbereitschaftserklärung der GLS Bank sowie die Absichtserklärung der KPMG Stuttgart bei, die Initiative bei der Erstellung eines Business Plans zu begleiten.
  • Ein Einverständnis mit Kauf- bzw. Erbbaurechtsverträgen liegt nicht vor, da der Initiative zum Ablauf der Nutzungsoption keine entsprechenden Vertragsentwürfe von Seiten der Stadt vorliegen.

Wir haben bei der Einreichung Ende Juli 2015 im Detail dargestellt, dass die Klärung des möglichen Nutzungsrahmens durch einen Bauvorbescheid sowie die Vertragsabstimmungen zwischen Stadt und Initiative inkl. der Nutzungskonditionen die Voraussetzung für den Eintritt des Projekts in die Finanzierungs- und Gründungsphase ist. Die Gründe liegen in kausalen und logischen Zusammenhängen.

Zu den Aufgaben auf Seiten der Stadt Stuttgart lässt sich folgender Status feststellen:

  • Die Bauvoranfrage wurde von der Initiative fristgerecht zum 31. Juli 2015 eingereicht und war seit dem 14. September 2015 bearbeitungsfähig. Mit Schreiben vom 15. September 2015 hat das Baurechtsamt mitgeteilt, dass die gesetzliche Bearbeitungsfrist nach 3 Monaten am 14. Dezember 2015 endet. Der Bauvorbescheid erreichte die Initiative allerdings erst mit Schreiben des Baurechtsamts vom 31. Mai 2016 – nach einer Bearbeitungszeit von 8 ½ Monaten.
  • Im Schreiben der Initiative von Ende Juli 2015 wurde kommuniziert, dass die Ausarbeitung aller Verträge durch die Stadt sowie die Einigung zu allen Vertragsmodalitäten, insbesondere den Konditionen des Erbbauvertrags, ein entscheidender Meilenstein für das Projekt ist. Die Frist, um den Projektzeitplan zu halten, wurde auf Ende Dezember 2015 festgelegt. Der Initiative liegen bis heute – also nach 5 ½ Monaten – keine entsprechenden Vertragsentwürfe von Seiten der Stadt vor.

Als Initiative für das Garnisonsschützenhaus möchten wir hiermit folgenden Antrag stellen und Sie bitten diesen dem Ausschuss für Wirtschaft und Wohnen zu übermitteln:

Die Initiative für das Garnisonsschützenhaus beantragt zur Bearbeitung der Punkte Finanzierung und Gründung ein Zeitfenster von mindestens sechs Monaten. Vor Beginn des Zeitfensters sind von der Stadt Stuttgart erfolgversprechende Rahmenbedingungen für die Arbeit der Initiative herzustellen und alle Nutzungs-, Vertrags- und Kostenfragen im Konsens zu klären.

Die Erfahrungen im Laufe des Projekts „Garnisonsschützenhaus – Haus der Stille“ zeigen, dass es auch auf Seiten der Stadt Lernprozesse im Umgang mit bürgerschaftlichen Initiativen braucht. Die Initiative ist bereit weiter – gemeinsam mit der Stadtverwaltung und der Kommunalpolitik – ehrenamtlich an dem Projekt zu arbeiten, wenn vor Beginn der nächsten Projektphase folgende Punkte geklärt sind:

Grundsätzliche Haltung der Stadt
Die Perspektive der Stadt sollte geprägt sein von der Wertschätzung bürgerschaftlichen Engagements für einen bisher verlorenen Ort der Stuttgarter Stadtgeschichte, die Initiative ist kein renditeorientierter Investor, sondern ein Modellprojekt für Stuttgart.

Projektansprechpartner beim Liegenschaftsamt
Beim Liegenschaftsamt wird ein Ansprechpartner für das Projekt definiert, dessen Aufgabe es auch ist interne Abstimmungs- und Koordinationsprozesse im Liegenschaftsamt zu übernehmen und der Initiative zeitnahe und einheitliche Rückmeldungen zu geben (z.B. Schlüsselübergabe, Nutzungsvereinbarung, Vertragsmodalitäten, …).

Dauerhafter Zugang zu den Objekten
Die Initiative erhält durch einen Schlüssel dauerhaft Zugang zu den Objekten, um z.B. mit Architekten, Förderern, Stiftungen, Gutachtern und möglichen Nutzungsinteressenten die Objekte zu besichtigen. Andere Regelungen haben sich in der Vergangenheit als nicht praktibel erwiesen. Die Initiative hat dafür bereits eine spezielle Haftpflichtversicherung abgeschlossen, die betreuenden Architekten haben die Verkehrssicherheit der Gebäude begutachtet.

Keine Kosten für die Initiative
Der Initiative entstehen bis zur Gründung der Bürgergenossenschaft und zur Entscheidung über die Projektrealisierung keine weiteren Kosten durch die Stadt Stuttgart. So ist es zwar sicher formal korrekt, aber uns nicht ganz verständlich für die Bearbeitung der Bauvoranfrage einer ehrenamtlichen Initiative, die sich für einen Ort im städtischen Eigentum engagiert, ein Entgelt von 850,00 Euro anzusetzen. Die Kosten wurden von uns übernommen, allerdings sind wir nicht bereit weitere Prüfungskosten zu übernehmen. Die eingebrachten Leistungen der Architekten im Rahmen der Erstellung der Bauvoranfrage haben – nur zur Informationen – einen Wert im mittleren, fünfstelligen Eurobereich und beziehen sich – auch unabhängig vom Nutzungskonzept – darauf für einen Ort im städtischen Eigentum wieder ein formales Nutzungsrecht herzustellen. Von dieser Leistung profitiert die Stadt in erheblichem Maße unabhängig vom Projekterfolg.

Vertragsentwürfe und Kostenaufstellung
Die Stadt arbeitet vor Start in die nächste Projektphase Vertragsentwürfe für sämtliche mit der Initiative zu schließenden Verträge aus und stellt hierzu einen Konsens mit der Initiative her. Zudem arbeitet die Stadt eine Kostenaufstellung aus, durch die sämtliche für die Initiative entstehenden Kosten (einmalig / regelmäßig) transparent werden. Dies umfasst insbesondere folgende Punkte:

  • Erbbaurechtsvertrag inkl. Kosten
  • Städtebaulicher Vertrag inkl. Kosten
  • Erschließungsbaulast inkl. Kosten (Sicherung der öffentlich-rechtlichen Zufahrt)
  • Privatrechtliche Sicherung im Grundbuch inkl. Kosten (Sicherung von Strom und Wasser)
  • KfZ-Stellplatzbaulast inkl. Kosten
  • Abstandsbaulast inkl. Kosten

Klärung offener Themen im Bauvorbescheid
Im Bauvorbescheid werden zahlreiche Fragen und Themen beantwortet und geklärt, gleichzeitig werden neue Themen aufgeworfen, welche einer Klärung innerhalb der Stadtverwaltung bedürfen. Die Initiative bittet um Klärung folgender Punkte und Auskunft zum finalen Sachstand vor Start der nächsten Projektphase:

  • Klärung der Löschwasserentnahmemöglichkeiten innerhalb der Stadtverwaltung bzw. mit Netze BW (Bauvorbescheid S. 4 und S. 5)
  • Information zur Baugenehmigung der KFZ-Stellplätz am Dornhaldenfriedhof von Garten-, Friedhofs- und Forstamt an Baurechtsamt (Bauvorbescheid S. 5)
  • Haftungsverzichtserklärung und Bestätigung zur Übernahme der Kosten für die Bewirtschaftungserschwernis (inkl. Kosten), Abstimmung von Gartenfriedhofs- und Forstamt mit Liegenschaftsamt (Bauvorbescheid S. 8)
  • Prüfung der Verlegung der Oberleitung, Abstimmung der Stadtverwaltung mit Netze BW bzw. Deutsche Telekom (Bauvorbescheid S. 8)

Sicherungsmaßnahmen an den Gebäuden
Die Initiative hat bereits mehrfach darauf hingewiesen, dass die Schadensberichte und Maßnahmenkonzepte der betreuenden Architekten auch Empfehlungen für Sofortmaßnahmen enthalten, die in Abstimmung mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde zum Substanzerhalt der Gebäude kurzfristig durchgeführt werden sollten. Die Initiative empfiehlt der Stadt als aktuellen Gebäudeeigentümer kurzfristig aktiv zu werden.

Die Initiative wird das weitere Engagement von der Rückmeldung der Stadt zu diesen Punkten abhängig machen. Eine Veränderung der oben genannten Konditionen bzw. eine Verkürzung des zeitlichen Rahmens halten wir für nicht erfolgversprechend und würden dem – ohne Anpassung der Aufgabenstellungen – voraussichtlich nicht zustimmen bzw. unsere Arbeit dann nicht weiterführen.

Eine Ansprache von Genossenschaftsmitgliedern, Betriebspartnern, Banken und Förderern ist aus unserer Sicht erst dann erfolgversprechend möglich, wenn der Nutzungsrahmen sowie die Nutzungskonditionen transparent sind. Dies ist im Moment nicht der Fall.

Wir möchten dem Amt für Liegenschaften und Wohnen, aber auch allen anderen beteiligten Ämtern, für die konstruktive Zusammenarbeit danken. Wir würden uns sehr freuen, gemeinsam mit Kommunalpolitik und Stadtverwaltung weiter an einem Modellprojekt für Stuttgart zu arbeiten und das Projekt für gemeinsame Lernprozesse zu nutzen.

Anhang:

  • Bauvorbescheid vom 31. Mai 2016

Verteiler:

  • Amt für Liegenschaften und Wohnen
  • Ausschuss für Wirtschaft und Wohnen

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